Комплексное развитие территорий

Федеральный закон от 30.12.2020 № 494-ФЗ ввёл в Градостроительный кодекс РФ новую главу 10 «Комплексное развитие территорий» (КРТ), которой регулируется единый механизм КРТ и сноса аварийного и ветхого жилья. В этой связи принято решение о реализации данного механизма на территории Нижегородской области. Деятельность ГБУ НО «Институт развития агломерации Нижегородской области», в своей части, заключается в комплексном анализе и масштабной проработке существующей застройки, в целях выявления потенциальных площадок и подготовке данных территорий для последующей реализации механизма КРТ.

Комплексное развитие территорий – это два взаимосвязанных направления:

Снос и реконструкция не отвечающих современным требованиям аварийных, ветхих и устаревших объектов капитального строительства, в том числе многоквартирных домов и объектов инфраструктуры.

Строительство новых объектов, в том числе многоквартирных домов, объектов коммунальной, социальной, транспортной инфраструктуры, и благоустройство территории по единому проекту.

 

Виды комплексного развития территорий:

  1. Комплексное развитие территории, осуществляемое в границах одного или нескольких элементов планировочной структуры, их частей, в которых расположены (далее – комплексное развитие территории жилой застройки):

а) многоквартирные дома, признанные аварийными и подлежащими сносу или реконструкции;

б) многоквартирные дома, которые не признаны аварийными и подлежащими сносу или реконструкции и которые соответствующие одному или нескольким критериям;

в) многоквартирные дома, построенные до 1977 года включительно:

— бараки деревянные вне зависимости от этажности (в том числе имеющие утепленные фасады);

— малоэтажные многоквартирные дома до 4 этажей включительно, имеющие деревянные перекрытия (в том числе по металлическим балкам), со следующими материалами стен: дерево, камень, кирпич, панельный, с наружной системой утепления, монолитные;

— панельные 5-этажные, кирпичные 5-этажные с деревянными перекрытиями;

— многоквартирные дома до 5 этажей с общей степенью износа от 70 % включительно и выше.

г) отсутствует одна или несколько централизованных систем инженерно-технического обеспечения:

— холодное водоснабжение;

— водоотведение.

В границы территории, в отношении которой принимается решение о комплексном развитии территории жилой застройки, могут быть включены земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества, не указанные в настоящем пункте, при условии, что такие земельные участки и (или) объекты недвижимого имущества расположены в границах элемента планировочной структуры поселения, городского округа (за исключением района), в котором расположены многоквартирные дома, указанные в настоящем пункте.

д) в целях комплексного развития территории жилой застройки, также могут быть изъяты для государственных или муниципальных нужд земельные участки с расположенными на них жилыми домами блокированной застройки, объектами индивидуального жилищного строительства, садовыми домами, которые соответствуют одному или нескольким критериям:

  • Физический износ жилого дома блокированной застройки, объекта индивидуального жилищного строительства, садового дома составляет:

— для каменных домов – свыше 65 %;

— для деревянных домов – свыше 60 %.

  • Отсутствует одна или несколько централизованных систем инженерно-технического обеспечения:

— холодное водоснабжение;

— водоотведение.

  1. Комплексное развитие территории, осуществляемое в границах одного или нескольких элементов планировочной структуры, их частей, в которых расположены земельные участки (далее – комплексное развитие территории нежилой застройки):

а) на которых расположены объекты капитального строительства (за исключением многоквартирных домов), признанные в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции;

б) на которых расположены объекты капитального строительства (за исключением многоквартирных домов), снос, реконструкция которых планируются на основании адресных программ, утвержденных Правительством Нижегородской области;

в) виды разрешенного использования которых и (или) виды разрешенного использования и характеристики расположенных на них объектов капитального строительства не соответствуют видам разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства и предельным параметрам строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки;

г) на которых расположены объекты капитального строительства, признанные в соответствии с гражданским законодательством самовольными постройками.

В границы территории, в отношении которой принимается решение о комплексном развитии территории нежилой застройки, могут быть включены земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества, не указанные выше, при условии, что такие земельные участки и (или) объекты недвижимого имущества расположены в границах одного элемента планировочной структуры с земельными участками, предусмотренными пунктом 2.

  1. Комплексное развитие территории, осуществляемое в границах одного или нескольких элементов планировочной структуры, их частей, в которых расположены земельные участки, которые находятся в государственной либо муниципальной собственности, либо земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в том числе с расположенными на них объектами капитального строительства, при условии, что такие земельные участки, объекты капитального строительства не обременены правами третьих лиц (далее – комплексное развитие незастроенной территории);
  2. Комплексное развитие территории, осуществляемое по инициативе правообладателей земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимости.

В КРТ участвуют органы власти, принимающие решение о создании такой территории, инвесторы, заключающие договоры на проведение работ по проекту КРТ и правообладатели недвижимости, которая попала в границы территории, в том числе собственники помещений в МКД и даже наниматели жилья по договорам соцнайма.

В целях определения границ территории, подлежащей комплексному развитию, лица инициирующие процесс комплексного развития территории в границах соответствующего муниципального образования, вправе самостоятельно подготовить мастер-план в соответствии с требованиями, предусмотренными постановлением Правительства Нижегородской области от 13 июля 2021 г. № 601 «Об особенностях комплексного развития территорий в Нижегородской области».

Мастер-план — документ, содержащий в себе проработку пространственных решений по развитию территории (функциональное зонирование территории, эскизные планировочные решения и т.д.) и социально-экономическое обоснование этих решений, определяется наиболее предпочтительный вариант развития территории и формируется концепция развития территории.

В настоящее время стадия мастер-плана не закреплена в градостроительном законодательстве. Тем не менее именно на этой стадии есть возможность до выполнения более сложных работ определиться с концептуальными решениями развития территории (с учетом различных вариантов), что снижает стоимость последующего этапа работ (проекта планировки). 

В разработку мастер-плана могут входить следующие виды работ:

  1. Анализ предпосылок развития территории:

а) анализ текущего состояния территории проекта (проведение анализа существующего функционального зонирования территории, расположения объектов, анализ инфраструктурного обеспечения территории, анализ наличия объектов культурного наследия, структуры собственности земельных ресурсов и объектов недвижимости (по видам собственности) и т.д.).

б) определение места и функций территории в рамках города: функции, транспортные, инженерные и прочие связи. История территории, этапы развития территории.

в) анализ социально-экономической ситуации в городе. Анализ рынков коммерческой и жилой недвижимости. Прогноз потребности.

г) анализ планов развития социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры.

д) определение ограничений развития территории проекта (градостроительных, инфраструктурных, культурно-исторических и прочих).

  1. Разработка Концепции развития территории:

а) разработка вариантов планировочных решений развития территории. Выбор наиболее оптимального варианта. Определение ключевых объектов или системы объектов (новых градостроительных узлов), их функций.

б) предварительное лотирование территории.

в) разработка транспортной схемы.

г) разработка общей инфраструктурной схемы, определение узких мест в инфраструктурном обеспечении проекта.

д) разработка организационно-правовой схемы реализации проекта. Предварительного экономическо-финансового обоснования. 

е) расчет социально-экономического эффекта реализации проекта.

ж) разработка плана реализации проекта.

Представленный перечень работ не является полным и корректируется, исходя из потребностей заказчика. 

Согласование мастер-плана проводится на предмет его соответствия критериям и условиям для формирования границ комплексного развития территории Градостроительному кодексу Российской Федерации и региональному законодательству о комплексном развитии территории, возможности изменения основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленных правилами землепользования и застройки, согласования объёмно-планировочных решений, предусмотренных мастер-планом.

Контакты
Н.Новгород, 603000, ул. Ульянова, 10А, 4 этаж
Пн - Чт: 9:00 - 18:00
Пт: 9:00 - 17:00
Сб, Вс: выходные
Перерыв: 13:00 - 13:48